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上海再放大招，打壓高房價高房租：樓市將允許“商改租”
2017年08月15日14:28:41 中國房地產商學院
[提要]8月11日下午3點多，“澎湃新聞”報道說：上海住建委表示，將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則，對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。
8月11日下午3點多，“澎湃新聞”報道說：上海住建委表示，將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則，對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。
這意味在，在北京、上海這類“對商辦物業、類住宅高度管控”的城市，政策出現瞭重大調整。其直接結果是——大量滯銷、庫存的商業物業、類住宅獲得瞭轉機，有機會轉型為租賃住房。
這一新政將帶來三大影響：
1、空置的商辦物業、類住宅的開發商、業主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現在政策轉變之後，這些資產等於被盤活瞭。
2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對於平抑租金價格，將產生巨大的作用。
3、商辦物業轉型、類住宅盤活，對於商品住宅價格有抑制作用。
事情的緣起是這樣的：今年春節之後，北京率先出臺瞭“限商政策”，隨台中商標申請類別後上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴厲。
中心城市嚴管“商辦物業”、“類住宅”，主要原因是：
第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業、類住宅等通過改變用途，具有瞭居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；
第二，房企拿商辦類土地，費用較低。但通過改變用途，實現居住功能，可以賣高價。這樣，涉嫌改變規劃用途，讓政府收入減少。
第三，商辦物業改為居住，存在消防、環保等多方面的隱患。
但“限商”之後，一個問題隨即而來：在中心城市，商辦物業的庫存量都非常大，賣不出去、租不出去。這些房子空置著，無法產生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。
正是基於這種考慮，7月17日廣州在《加快發展住房租賃市場工作方案》中，率先提出瞭“允許將商業用房等按規定改造成租賃住房”。不過，由於當時廣州的方案裡出現瞭“租購同權”，大傢註意力都被吸引到瞭那裡，沒有關註“商辦物業”的新動向。
此次上海之所以改變“打法”，跟一位政協常委的提議有關。
據報道，上海市政協常委屠海鳴在《關於借鑒香港“群租房”管理經驗，加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監管的建議》提案中表示，上海應盡快研究制定商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時，實行“發牌”制度，對於符合條件的這類租賃住房，發放允許經營的“牌照”。
上海市住建委在回復中稱，將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則，“我們建議，對於區域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質的前提下，允許其改造為公寓對外出租。”住建委表示，對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。
上海住建委還表示：“現階段，市住建委正會同規土、消防、公安等相關部門制訂相應的實施細則。”初步設想是按照“以區為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應的規范和標準，將其規范化。
此外，目前，上海工商管理部門在落實《上海市新興行業名稱和經營范圍表述分類目錄》基礎上，正探索放寬經營范圍表述，解決集中式租賃公寓這類新興業態“身份認證”問題。
廣州、上海在商辦物業、類住宅政策上的重大轉向，是值得稱贊的。畢竟，官方隻簡單地鎖死“商辦物業”、“類住宅”，會帶來資源的浪費。通過嚴格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利於平抑房價和租金價格。
那麼，大城市的商辦物業庫存量到底有多少？
上圖是2016年上半年，部分城市“商業用房”的“消化周期”數據。我們可以看到，成都的“商業用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報道稱，深圳的“消化周期”長達20年。
據仲量聯行最新數據，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過 70萬平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升瞭超過3個百分點。
在上海，庫存的“商業用房”面積據稱已經超過1000萬平方米，消化周期也長達8到10年。這正是王健林和潘石屹急於轉型的重要原因，萬達偏重綜合體，SOHO中國偏重於寫字樓。
此次上海新政如果能在全國推廣，將對於中心城市房價、租金價格產生顯著的抑制作用。
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